Comment l’immobilier répond-il aux évolutions de l’entreprise ?

Nouveaux modes de travail, nouvelles attentes des salariés, impératif de maintenir son attractivité pour attirer les talents, l’entreprise confrontée à une perpétuelle évolution doit pouvoir apporter des réponses à la hauteur des enjeux. Dans ce contexte, le poste immobilier devient l’un des facteurs de sa réussite.

La façon de travailler d’une entreprise, détermine le bien-être et la productivité de ses salariés. Les « modes projets » et collaboratifs sont aujourd’hui largement privilégiés et le bureau devient un enjeu pour le bien-être, la motivation et l’efficacité de ses utilisateurs. Le salarié est de plus en plus nomade et l’espace de travail s’efface progressivement au profit de « styles de travail » compatibles au style de vie de chacun. Désormais, 35 % des salariés travaillent à deux endroits ou plus, indique l’étude Arthur Loyd sur « l’évolution des modes de travail & immobilier d’entreprise ». Les salariés les plus mobiles aiment passer du temps au bureau qu’ils considèrent comme un véritable lieu de vie. Ils privilégient des espaces de convivialité qualitatifs qui encouragent à être mobiles et à échanger avec leurs collègues. Une évolution qui doit inciter les entreprises à se demander si le coût efficacité d’utilisation des locaux est optimal. Aujourd’hui on assiste à une vaste réflexion autour de l’immobilier de bureaux, du mobilier et des espaces de travail, qui donne des ailes au Desk Sharing, Flex Office et autre Coworking qui favorisent la mutualisation des compétences, le développement de son réseau et la réduction des coûts immobiliers. Avec un autre avantage à la clé, celui de devenir les instruments d’un nouveau dynamisme économique pour des territoires jusqu’ici en retrait.

« 50 à 60 % est le taux d’occupation actuel des bureaux par les employés en Ile-de-France »

Les espaces de coworking redynamisent les territoires

Le développement du télétravail et des indépendants, a vu fleurir ces espaces dédiés (510 espaces recensés en Ile-de-France en Février 2019) qui entendent dynamiser les zones où ils émergent, notamment les départements en déficit d’emplois. C’est le cas de l’Essonne où pour cent actifs, on compte 79 postes et le chiffre tombe à 42 dans la communauté d’agglomération du Val d’Yerres-Val de Seine (selon Pôle emploi). On y compte déjà 17 espaces de coworking et 13 de micro-working. A Arpajon, une douzaine de graphistes, consultants RH et développeurs web sont accueillis « chez mémé » en plein centre-ville. Ici une majorité des utilisateurs sont en télétravail, comme julien qui habite à Egly et dont l’entreprise est à La Défense. « Cela me permet d’éviter les embouteillages et d’avoir une meilleure qualité de vie ». Chaque midi avec ses « collègues », il déjeune en centre ville et fait ainsi travailler le commerce local. A Brunoy, c’est un local de 120 bureaux qui vient d’ouvrir. « Un grand nombre d’Essonniens va travailler sur Paris. Avec des entreprises de plus en plus ouvertes au télétravail, la création de centres de coworking leur permet de rester à proximité de leur logement et de participer au dynamisme économique du territoire », souligne François Durovray, Président du Conseil départemental. « Le coworking est l’usage de demain » ajoute Johann Mittelhausser, Président de l’agglomération de l’Etampois Sud-Essonne. Si bien qu’une étude d’opportunités a été lancée à travers toute l’Ile-de-France pour développer cette méthode de travail. « Les agglomérations vont recenser les lieux aptes à accueillir des bureaux partagés. Nous établirons une note de faisabilité technique pour évaluer le coût de ces installations et nous retiendrons un candidat par agglomération ». Si l’étude s’avère porteuse, l’agglomération bénéficiera d’une subvention de la Région Ile-de-France qui souhaite développer davantage ces espaces de travail.

« On recense plus de 100 000 m² d’espaces de coworking en Ile-de-France pour un prix mensuel moyen de 320 € pour un poste de travail »

Un marché de l’immobilier d’entreprise en hausse de 26 %

L’immobilier d’entreprise a d’ailleurs le vent en poupe comme en témoigne les excellents résultats obtenus par ce secteur en 2018. Les demandes d’agréments pour la construction de bureaux ont augmenté de 26 % dans notre région, une hausse qui profite essentiellement aux Hauts-de-Seine et à la Seine-Saint-Denis. Doit-on y voir une anticipation des investisseurs sur le renforcement des réseaux de transport ? Un premier effet du Brexit ? La confirmation d’une reprise économique ? Peut-être un peu tout cela à la fois. Les services de la Préfecture de Région ont autorisé en un an, la construction de 4,8 millions de m² (tous types de locaux confondus) contre 3,9 millions en 2017. Les bureaux représentent la majorité de ces demandes (60 %), très loin devant les entrepôts (24 %). Les territoires les plus prisés sont sans surprise dans les Hauts-de-Seine, mais la Seine-Saint-Denis tire son épingle du jeu en montant sur la deuxième marche du podium. « Le 93 qui a été longtemps oublié, bénéficie d’infrastructures exceptionnelles comme Roissy, la cité du cinéma, les futurs sites olympiques, le pôle Plaine-Saint-Denis, le renforcement des réseaux de transports et du foncier disponible », précise Franck Margain, Président de l’agence de développement économique du Conseil Régional Paris-Région-Entreprises. Les investisseurs et promoteurs sont aussi attirés par les hubs du futur Grand Paris Express, dont les travaux sont les plus avancés, comme celui de la ligne 14 pour la Seine-Saint-Denis ou celui de la ligne 15 au Sud qui suscite un nouvel attrait pour le secteur Châtillon-Montrouge. Et pour tous ceux qui pourraient s’inquiéter de cette montée en flèche du nombre de mètres carrés de bureaux, Vincent Bollaert du cabinet Knight Franck vient rappeler que « dans les quartiers d’affaires parisiens, le taux de vacance est tombé à 1,6 % et dans l’ensemble de l’Ile-de-France, il est de 5,3 % », un taux historiquement bas.

« 4,8 millions de m² de bureaux autorisés à la construction en 2018, en Ile-de-France »

Pourquoi faire appel à un conseil en immobilier d’entreprise ?

Aujourd’hui, la plupart des entreprises propriétaires de leurs locaux font appel à un conseil en immobilier d’entreprise pour louer ou vendre leur bien, ou se faire aider pour trouver des locaux adaptés à leurs besoins. Pour pouvoir mener à bien ses missions, le conseil en immobilier d’entreprise doit être muni d’un mandat écrit de son client. Dans le cas d’un mandat simple, le client conserve le droit de signer lui-même un bail ou un acte de vente. Le ou les conseils mandatés sont en compétition entre eux et avec le client. Ils ne perçoivent de commission que si l’affaire est conclue grâce à eux. Dans le cadre d’un mandat exclusif, le client fait appel à un ou plusieurs conseils immobiliers qui se répartissent le travail et collaborent dans le cadre d’un même mandat. Le client s’en remet à eux. Le conseil, grâce à qui l’opération a pu avoir lieu, est rémunéré le plus largement mais les autres perçoivent en général un dédommagement pour le temps passé. Lorsqu’un propriétaire fait appel à un conseil, il attend d’abord de lui qu’il l’aide à connaître la valeur de son bien. Grâce à sa connaissance du marché, le conseil va lui permettre d’être en accord avec les offres concurrentes et avec la demande. Mais il va aussi l’aiguiller pour valoriser au mieux son bien. Il s’agit par exemple, pour un propriétaire, de savoir s’il doit vendre son immeuble vide ou occupé, de connaître les travaux à engager pour être aux normes, d’estimer s’il vaut mieux vendre tout de suite ou attendre un peu etc. Le conseil est aussi chargé de diffuser l’offre. Il peut le faire notamment en mettant l’annonce sur Internet, par l’intermédiaire des portails d’annonces, grâce à des campagnes d’e-mailing, en envoyant des brochures à des clients qu’il sait pouvoir être intéressés. Le conseil aide par ailleurs les entreprises dans la recherche de leur bureau (définir leurs besoins, les informer sur le marché, évaluer leur budget…). Lors de la signature du bail ou de l’acte de vente, le conseil va aider son client à négocier et lui apportera une expertise juridique pour éviter les mauvaises surprises.

« Grâce à sa connaissance du marché, le conseil va lui permettre de valoriser au mieux son bien »

Le Logement toujours à la traîne

L’Ile-de-France connaît une pénurie de logements et les dirigeants d’entreprises en perçoivent les nombreux impacts sur leurs activités : difficultés de recrutement, turn-over, stress et retards des salariés dus à un allongement des trajets. Résultat, un francilien sur trois a déjà refusé un emploi, en raison d’un trajet domicile-travail trop long, selon une étude du cabinet Boston Consulting Group (BCG), sur « la mobilité, le développement économique et l’inclusion en Ile-de-France ». Et ce ne sont pas les chiffres de l’année 2018 qui changeront la donne. Les permis de construire ont chuté de 5,2 % (473 000 logements autorisés à la construction) et les mises en chantier ont reculé de 0,6 % (415 000 unités mises en chantier). Leur recul s’est même accentué au dernier trimestre (-5,7%), tant dans l’individuel (-3,1 %) que dans le collectif (-7,5 %). En cause principalement, la suppression de l’APL accession comme l’entrée en vigueur de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui ont freiné les acquéreurs et les investisseurs. Politiquement, le calendrier des plans locaux d’urbanisme (communaux ou intercommunaux) gèle parfois des projets sur de longues durées. Leurs exigences de performance environnementale sont parfois si élevées que les professionnels les accusent de “surenchère”. L’incertitude sur la compensation de la suppression de la taxe d’habitation fait elle aussi hésiter les maires dès lors qu’il s’agit d’engager de nouvelles dépenses d’aménagement, surtout à la veille des élections municipales. Il existe cependant des raisons d’espérer. Selon les calculs de la Fédération des promoteurs immobiliers, entre 145 et 150.000 logements neufs auraient été vendus en 2018. « Cela resterait une bonne année, du même ordre de grandeur que 2016 et supérieure à 2015 », estime sa présidente Alexandra François-Cuxac. Selon les chiffres officiels, la délivrance de permis de construire est repartie à la hausse (+ 4 %) au dernier trimestre 2018. « Comme tout secteur de l’économie, le logement repose sur la confiance, mais aussi sur la souplesse que peut lui donner le législateur pour faciliter son développement »souligne pour sa part le président de la Chambre nationale des conseils experts en immobilier patrimonial. Autrement dit, Didier Kling attend avec impatience les décrets d’application. Le ministère a effectivement promis des mesures de simplification et de soutien comme le « permis de faire » qui doit permettre d’expérimenter des solutions différentes sans obligation de moyens. Par ailleurs, en 2019, l’initiative gouvernementale en faveur des copropriétés dégradées ainsi que les premières revitalisations dans les 222 communes du programme “Action Cœur de ville” vont sans doute amener à la destruction-reconstruction de nouveaux logements. Il faudra toutefois résoudre la question des ressources humaines (manque de main d’oeuvre qualifiée, besoins en formation) dans le BTP, qui pèse aujourd’hui sur les délais et donc sur les coûts et la qualité.

« Les permis de construire ont chuté de 5,2 % et les mises en chantier ont reculé de 0,6 % »

Face à la hausse des prix, des entreprises aident leurs collaborateurs à trouver un logement

Une étude d’Ipsos révèle que 19 % des chefs d’entreprise ont déjà rencontré des difficultés de recrutement liées au logement du candidat. Ce chiffre monte en Ile-de-France à 27 %. Des entreprises ont décidé de palier ce handicap en proposant à leurs nouvelles recrues des dispositifs leur facilitant l’achat ou la location d’un logement proche de leur lieu de travail. C’est le cas de Total, qui contribue au loyer de ses nouveaux collaborateurs, dans la limite de 5.000 euros sur trois ans pour une famille en Ile-de-France, et favorise l’accès à la propriété en remboursant 50 % des intérêts des emprunts immobiliers de ses employés jusqu’à 60 000 euros, majorés de 30 000 euros pour les moins de 35 ans, les familles et les handicapés. La SNCF va plus loin, en proposant un logement à tous les nouveaux embauchés en Ile-de-France. Depuis janvier, elle propose aux non-cadres nouvellement recrutés en Ile-de-France un logement dont le loyer sera adapté à la rémunération. Une véritable aubaine alors que le marché du logement est particulièrement tendu et que le groupe entend recruter 2 000 personnes en Ile-de-France en 2019, notamment dans des secteurs techniques « très recherchés ». L’entreprise puise pour cela dans son parc de logements sociaux, elle a également noué des contrats avec des bailleurs sociaux franciliens. Le coût de cette « garantie logement » est évalué à 20 millions d’euros par an. Les cadres ont droit à un « accompagnement » dans leur recherche de logement. La SNCF indique que le logement est situé à 20 kilomètres maximum du lieu de travail, et qu’il est fourni à l’employé « dans les quatre mois » après l’arrivée à son poste.

 

Favoriser le logement des salariés dans le cadre des grands projets franciliens

Pour Michel Cadot, Préfet de la région Ile-de-France, Préfet de Paris, « Dans le cadre de l’objectif de construction de 70 000 logements par an, qui figure dans le schéma régional de l’habitat et de l’hébergement, les politiques de l’habitat doivent favoriser le rapprochement domicile-travail, particulièrement pour ceux qui construisent le futur Grand Paris. Le développement de l’offre de logements doit également se faire en cohérence avec celui du réseau de transports publics, c’est pourquoi nous devons investir dans les abords des quartiers de gare ». Jean-Jacques PEROT, Vice-président du Comité régional Action Logement Ile-de-France, se félicite que soit menée une «  réflexion sur les besoins des salariés et des entreprises dans la perspective des projets Grand Paris Express et Jeux Olympiques et Paralympiques 2024, qui ont d’ores et déjà débuté ».

 

Paru dans CAP’IDF N°67